不同的參與主體以其自身的資源及優(yōu)勢介入長租公寓市場而形成對應(yīng)的運營模式。在此，我們以參與主體將長租公寓劃分為以下幾類，結(jié)合其運營模式、具體特征展開分析。

房企
從開發(fā)到運營的全周期模式
雖然相對于買賣時代的高盈利高流轉(zhuǎn)來說，眼下長租公寓能帶來的收益并不可觀，但隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展到后半場，市場空間巨大以及能夠帶來持續(xù)現(xiàn)金流的長租公寓對房企來說仍然是戰(zhàn)略性布局的重要方向。
1、拿地建設(shè)是開發(fā)商提供租賃房源的重要渠道
隨著國家大力推進住宅租賃市場建設(shè)，各類包含租賃用房的土地推向市場。2016年12月萬科低價拍下北京土地招拍掛市場上首宗100%自持土地開啟了“只租不售”新時代。此后，各地陸續(xù)出讓了多塊含有自持比例的住宅用地或租賃住房用地。
未來，這些地塊將提供大量的可租賃房源，并且涵蓋更廣泛的客戶群體，從青年人群到以家庭為單位，甚至持續(xù)終生，逐漸培養(yǎng)起全周期的租賃習(xí)慣。長租公寓市場規(guī)模及意義都將得到質(zhì)的提升。在此市場領(lǐng)域，開發(fā)商可以通過公開招拍掛獲取租賃住宅用地并進行開發(fā)建設(shè)，這也成為有別于其他市場主體的進入方式。
2、從開發(fā)實力到物業(yè)設(shè)施經(jīng)驗，開發(fā)商都具備較高的起點
首先，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商對客戶的居住需求和偏好有著深刻的了解，在此基礎(chǔ)上打造的產(chǎn)品更容易得到市場的認可。其次，在拿地以及自身擁有的存量物業(yè)優(yōu)勢使得開發(fā)商更容易獲取房源。
再者，利用集團企業(yè)的背景，將大大降低融資成本。對于房企來說，積極介入長租公寓市場，除了作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向之外，還有其他諸多益處，如大數(shù)據(jù)時代，大量的客戶信息對房企來說彌足珍貴，建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫可為各類業(yè)務(wù)的開展提供研究樣本;租賃業(yè)務(wù)與銷售業(yè)務(wù)共享客戶資源，通過深入精準營銷，市場聯(lián)動，促進項目去化;在房企管理的物業(yè)中，統(tǒng)籌閑置房源推向市場，有助于實現(xiàn)房企、業(yè)主、客戶的三方共贏。
未來，伴隨著越來越多的租賃住房用地入市，積極拿地開發(fā)的房企也將成為長租公寓市場的核心力量。萬科泊寓、招商壹棧、龍湖冠寓、保利地產(chǎn)UOKO公寓、金地集團自在遇、遠洋地產(chǎn)擎峯公寓等等均已占領(lǐng)了一定的市場份額，甚至已開始產(chǎn)品升級，在探索中不斷發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，在目前的TOP30房企中已有1/3切入了長租公寓領(lǐng)域，預(yù)計這一數(shù)字在未來還會持續(xù)攀升。
中介/房地產(chǎn)服務(wù)商
承租后分租的新“二房東”模式
鏈家自如、我愛我家相寓等中介背景的長租公寓也是重要的市場參與者。房地產(chǎn)中介直接接觸房東和租客，對市場有著更為深刻的了解，同時具備豐富的用戶數(shù)據(jù)積累，有助于高效獲取分散式房源和推出更加契合客戶需求的產(chǎn)品，進而快速擴張。
當(dāng)然，實力較強的企業(yè)在發(fā)展到一定階段后也會逐步增加集中式公寓的比重，以更好的發(fā)揮客源優(yōu)勢，同時以集中式公寓為中心吸收周邊的分散式房源，加速規(guī)模擴張。如起步較早的自如已管理價值3000億的房屋資產(chǎn)，擁有自如房屋40萬間，8棟自如寓，服務(wù)著北京、上海、深圳、杭州、南京超過100萬自如客，成為行業(yè)龍頭。
對于擁有較多分散式房源的經(jīng)營者來說，由于服務(wù)距離相對較長，容易陷于成本難以把控或服務(wù)不到位的狀況，如何降低單位面積的運營成本以及更好的提供增值服務(wù)是此類模式持續(xù)優(yōu)化運營的重點。
與社會資本相結(jié)合的獨立公寓品牌
經(jīng)營靈活
獨立的品牌公寓是長租公寓市場最為活躍的組成部分，多個優(yōu)質(zhì)公寓品牌已獲得了B輪甚至C輪融資，迅速跑馬圈地，擴大規(guī)模。如YOU+公寓、優(yōu)客逸家、青客公寓等。雖然缺乏資源優(yōu)勢，但利用自身靈活的經(jīng)營思路和方式，往往能夠在某些細分領(lǐng)域做出特色，形成競爭優(yōu)勢。
如YOU+公寓致力于建設(shè)創(chuàng)業(yè)者之家、蘑菇公寓鎖定白領(lǐng)群體、蜜柚公寓純粹專注于女性客群等等。如此種種特色優(yōu)勢的打造離不開團隊對細分市場的敏銳嗅覺、團隊高效的執(zhí)行力、商業(yè)模式的適應(yīng)性，再加上精細的產(chǎn)品打造和對成本的良好把控，將共同助力品牌公寓在市場競爭中獨樹一幟。
酒店
線下運營經(jīng)驗豐富
連鎖酒店與長租公寓在諸多方面都存在對標性，在存量物業(yè)獲取、標準化管理和服務(wù)、品牌溢價能力等方面優(yōu)勢明顯。華住酒店旗下城家公寓、亞朵酒店旗下繽潤亞朵、鉑濤集團的窩趣公寓、如家旗下的逗號公寓等已紛紛布局。酒店集團與其他運營主體相比，更擅長線下精準運營——每一個產(chǎn)品以合理的成本放在合適的位置，每一項服務(wù)精準的提供給特定的客戶，運營效率具有先發(fā)優(yōu)勢。
同時，可以和母公司共享開發(fā)資源、營銷體系、IT系統(tǒng)等、低成本獲取物資;借助母公司的力量，融資成本也會相應(yīng)降低，在經(jīng)營過程中減少試錯次數(shù)。當(dāng)然，酒店背景的長租公寓也有自身的劣勢，比如相對于中介轉(zhuǎn)型而來的運營主體更難以獲得分散性的房源，相對于房企資金獲取優(yōu)勢不足等。
其他新型主體
金融和互聯(lián)網(wǎng)巨頭
隨著支付寶正式推出信用租房模式;中國銀聯(lián)與沈陽、武漢簽署住房租賃服務(wù)平臺合作協(xié)議;京東成為北京住房租賃市場支持平臺合作方;建設(shè)銀行深圳分行聯(lián)合房企推出可租賃房源，開發(fā)了“按居貸”等20多項住房租賃金融產(chǎn)品……自帶金融和互聯(lián)網(wǎng)光環(huán)的行業(yè)巨頭作為新興力量進入住房租賃市場。預(yù)計后續(xù)還將有更多極具影響力的主體進入市場，加速租賃市場發(fā)展變革。
1、支付寶——租賃平臺
支付寶租房平臺首批入駐房源已超過100萬套，覆蓋上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8座城市。初期包括魔方、泊寓等知名品牌在內(nèi)的8家知名長租公寓已經(jīng)入駐，并已在對接洽談300家品牌公寓方。
租客在支付寶平臺初步了解房源后，就可以預(yù)約帶看，繼而實現(xiàn)線上電子簽約，通過支付寶在線支付房租等。對租客來說，支付寶租房最大的特點在于真房源、憑芝麻信用分免押金、按月交租。在未來，對于惡意逐客、隨意漲租的房東，租客還可以打差評，并計入對方的芝麻信用租房檔案。
對于長租公寓來說，支付寶因其便于解決實名認證、真房源、誠信及信用認證等難點問題以及涵蓋金融支持、生活服務(wù)等多項功能，能夠為長租公寓業(yè)務(wù)帶來巨大支持，二者具有天然的合作屬性，長租公寓亟待搭建或正在進行中的IT系統(tǒng)，都會與支付寶產(chǎn)生千絲萬縷的聯(lián)系。
2、銀行——金融支持
“租購并舉”提出后不久，敏感性極高的銀行聞風(fēng)而動，積極投身租賃市場建設(shè)。建設(shè)銀行深圳分行與招商、萬科、星河等11家房地產(chǎn)公司以及比亞迪、方大集團等11家企事業(yè)單位簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式進入深圳住房租賃市場。目前建行已與房企簽署了5481套住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，房源均為精裝修新房，租戶可通過建行“CCB建融家園"APP提供的房源在線租房。
此外，為鼓勵長租，建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”，為租戶提供純信用貸款用于租房，貸款享基準利率，最快1個工作日放款?！癈CB建融家園”首批推出的長租房源潤達圓庭，已經(jīng)租賃一空。而建設(shè)銀行與星河合作推出的星河榮御，是深圳市場上唯一的整體長租社區(qū)，未來租戶可以向深圳建行申請“按居貸”個人住房租賃貸款，用于支付其本人的長租租金，租金一次性進入開發(fā)商賬戶，租戶分期向建行還貸，利率在3.63%-3.96%之間，低于目前的個人住房按揭貸款基準利率。
銀行擁有更低的資金成本、強大的資金整合能力和多元化的金融服務(wù)，對于離不開金融支持的住房租賃行業(yè)來說至關(guān)重要;各地政府積極搭建的住房租賃服務(wù)平臺將會是未來租賃市場中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，而中國銀聯(lián)、京東等基于金融、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)優(yōu)勢與政府進行合作。諸如此類的新興力量將會從營銷、金融、運營等方方面面對市場產(chǎn)生深遠影響，并帶動住房租賃市場加速發(fā)展。
分布方式及其優(yōu)劣
按照空間分布情況，長租公寓可以分為集中式和分散式兩種。集中式長租公寓房源一般是整棟或整棟中的幾層。而分散性公寓一般從個人房東處獲取房源，每套房都處于相對獨立的環(huán)境中。由于分布方式不同，從房源獲取到日常管理及服務(wù)提供均有不同的特點。
優(yōu)劣對比
1、規(guī)模擴張
分散式長租公寓由于房源選擇靈活，房源獲取難度較低，對改造能力要求低，更有利于在短期內(nèi)積累大量房源進而實現(xiàn)快速擴張。而對于集中式公寓，整棟或整層的可供出租改造的物業(yè)比分散式房源要少，而且要經(jīng)過較長的談判期，需要較高的整體改造裝修能力，所以在規(guī)模擴張方面缺乏優(yōu)勢。
2、資產(chǎn)增值
從資產(chǎn)增值來看，如果是通過購買而獲取的整棟長租公寓房源，經(jīng)過整體改造運營，從建筑本身到外部環(huán)境，都會得到很好的改善，加上資產(chǎn)價格的上升，資產(chǎn)增值效果明顯。如新派公寓2013年初推出的新派公寓CBD旗艦店，由整棟收購的大廈改造而來，短短五年時間其房產(chǎn)增值就已達3倍多。這種情況對于集中式長租公寓存在著更大的可能性。而分散式公寓由于房源一般屬于個人房東，資產(chǎn)增值受益方為房東所享有。
3、運營服務(wù)
從運營服務(wù)來看，集中式公寓由于房源集中，易于設(shè)置服務(wù)設(shè)施和開展服務(wù)活動，便于管理，運營成本較低。而房源之間都存在一定距離的分散式長租公寓服務(wù)半徑拉長，較難開展服務(wù)活動，提供較多的服務(wù)則大大提升成本。